Güvenli Konuta Geçişin Tamamlayıcısı Bina Tamamlama Sigortasıdır

Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşu GYODER tarafından düzenlenen 2. Ankara Gayrimenkul Zirvesi, 17 Haziran’da “Gayrimenkulün Yeni Finansal Gerçekliği” temasıyla gerçekleştirildi. Zirvede sigorta sektörünü Türkiye Sigorta Birliği (TSB) Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar temsil etti.

Zirve kapsamında düzenlenen ve Türkiye Gazeteciler Cemiyeti Başkanı Vahap Munyar moderatörlüğünde gerçekleştirilen “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları Kısıtlar ve Çözüm Önerileri: Vergi, Değerleme, Sigorta” konulu panelde TSB Başkan Yardımcısı ve Maher Holding Sigorta Grubu Başkanı Ahmet Yaşar, PwC Türkiye Kıdemli Vergi Müdürü Birim Saran, Lâl Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz ve GYODER GYF Komitesi Başkanı ve İcra Kurulu Üyesi Berna Sema Yiğit Sevindi konuşmacı olarak yer aldı.

Ahmet Yaşar, panelde konuşmasına Türkiye’nin deprem gerçeğiyle başladı. “Coğrafyamızın yüzde 92’si, nüfusumuzun yüzde 95’i deprem riski altında. Bu sorunun en önemli çözümü, yani sigortası, kentsel dönüşüm.” diyen Yaşar bina tamamlama sigortasının bu dönüşümdeki kritik rolünü şu sözlerle özetledi: “Kentsel dönüşümün sigortası da özellikle bina tamamlama sigortası. Gayrimenkul yatırım fonları da bu süreci hızlandıracak. Hem kentsel dönüşümü hem de güvenli konuta geçişi destekleyecek. Bu etkinlikte de gördük ki aslında sistematik olarak iyi bir yapı kurulmuş durumda. Ancak bu yapının tamamlayıcısı bina tamamlama sigortasıdır.”

“2013’te mevzuata girdi, 2018’de ilk kez arz edildi, şimdi yayılıyor”

Ahmet Yaşar, bina tamamlama sigortasının sektördeki tarihçesine de değinerek, ürünün geçmişte neden yaygınlaşamadığını, bugün ise neden daha fazla önem kazandığını şu sözlerle anlattı: “Kooperatifçilikle başlayan, sonrasında maketten satışa evrilen bir konut üretim süreci yaşadık. Bu süreçte çok sayıda mağduriyet oluştu. 2013 yılında bina tamamlama sigortası ilk kez mevzuatımıza girdi ama o dönem yeterli arz yoktu. 2018’e geldiğimizde, kentsel dönüşüm ağırlıklı projelerin yaygınlaşmaya başladığı dönemde, Quick Sigorta ile bu alanda ilk adımı attık. Bugün ise geldiğimiz noktada, ürünün güvenli evlere ulaşmak için ne kadar önemli olduğunu görüyoruz.”

“Güvenli konuta güvenle ulaşmak istiyoruz”

Yaşar, özellikle maketten satış sürecinde yaşanan sorunların tüketicilerde ciddi bir güven problemi yarattığını belirtti ve bina tamamlama sigortasının bu güveni yeniden tesis edecek en etkili araç olduğunu vurguladı: “Bu sigorta sistemi yalnızca mal sahibini değil, müteahhidi de koruyor. Sigorta şirketi, hem projeyi baştan sona takip ediyor hem de inşaat sürecinin tüm aşamalarını denetliyor. Müteahhitin seçimi, finansal yeterliliği, projenin teknik, mali ve hukuki altyapısı ile inşaat sürecinin baştan sona kontrolü gibi tüm adımları biz sigorta şirketleri üstleniyoruz. Çünkü projenin tamamlanmasına odaklanıyoruz.”

“Mevzuattaki son bariyer de kaldırılmalı”

Ahmet Yaşar konuşmasında, bina tamamlama sigortasının dolayısıyla kentsel dönüşümün yaygınlaşmasının önündeki en büyük engellerden birinin ise mevcut mevzuattaki eksiklikler olduğunu belirtti: “Bu ürün, finansal bir sigorta olarak konut alıcısını, hak sahiplerini, yatırımcıyı hatta müteahhitleri tamamen koruyan bir ürün ancak sigorta şirketleri olarak biz de teminatlanmak zorundayız ve bunun için ipotek almak gerekiyor. Bugünkü düzenlemede bu işlem ekstra vergi ve harç doğuruyor. Bu durum, maliyetleri artırıyor, bankalar karşısında haksız rekabete uğrayarak ürünün kullanılabilirliğini sınırlandırıyor.

Bir diğer kritik konu ise Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (PYGF) özelinde SPK Tebliği’ndeki kısıtlama. Mevcut düzenlemeye göre fon varlığı, kredi veya finansman işlemleri haricinde rehin veya teminat olarak gösterilemiyor. Bu da bina tamamlama sigortasının projede etkin şekilde devreye alınmasını zorlaştırıyor. Bu sorunun çözümü için Tebliğe açık bir istisna eklenmeli: “Fon malvarlığı, bina tamamlama sigortası yapılabilmesi amacıyla teminat olarak gösterilebilir ve rehnedilebilir.” Bu düzenleme hayata geçerse, sigorta şirketlerinin projeye teminat sağlama isteği ve gücü artar, yatırımcı koruması da somut hale gelir. Bu iki bariyer ortadan kalkarsa her iki sektörün önü daha da açılacak.”